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　　中國新報湖南訊 （記者　陳斌）裕華名苑小區(qū)位于長沙雨花區(qū)東塘，去年，小區(qū)成立了首屆業(yè)委會，為了更好地管理小區(qū)，在借鑒其他優(yōu)秀小區(qū)的管理經(jīng)驗后，小區(qū)業(yè)委會召開了業(yè)主代表大會，決定成立“自管”小區(qū)。

　　誰也沒有想到，代表大部分業(yè)主利益的自管模式卻遭到了一部分業(yè)主的抵觸，有3名“業(yè)主”認(rèn)為自管模式侵犯了自己的“權(quán)益”，一紙訴狀起訴到雨花區(qū)人民法院，2021年1月26日下午，這起業(yè)主起訴業(yè)委會的官司，在雨花區(qū)法院進行了一審開庭。

原告3業(yè)主缺席庭審現(xiàn)場，訴訟代理人法庭質(zhì)疑

　　3名業(yè)主分別為袁某某、趙某和劉某某，雖然3業(yè)主沒有出庭，但是受其委托，來了兩名女律師出庭，而被告——業(yè)主委員會并沒有聘請律師，而是由一名律師身份的業(yè)委會成員彭某和顧問——東成大廈業(yè)委會主任談俊出庭應(yīng)辯。

　　在起訴狀中，3原告希望法院撤銷“長沙市雨花區(qū)裕華名苑業(yè)主大會”、并撤銷“自管物業(yè)”。

　　3名業(yè)主在起訴狀中稱：他們均系裕華名苑小區(qū)業(yè)主。長沙市雨花區(qū)裕華名苑業(yè)委會于2020年11月20日至27日組織召開了小區(qū)2020年第一次業(yè)主大會，并于2020年11月30日發(fā)布公告稱，表決結(jié)果決定成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司，聘請物業(yè)項目經(jīng)理實行業(yè)主自行管理物業(yè)。
3人認(rèn)為該一決定違反法律規(guī)定。侵害業(yè)主合法權(quán)益，依法應(yīng)予撤銷。

　　“成立物業(yè)公司”“聘請物業(yè)項目經(jīng)理”屬于經(jīng)營性行為，也與物業(yè)管理無關(guān)。根據(jù)《物權(quán)法》第76條，《物業(yè)管理條例》第十一條，《湖南省物業(yè)管理條例》第十五條之規(guī)定，不屬于業(yè)主大會決定的事項。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條，《湖南省物業(yè)管理條例》第二十條之規(guī)定，也不屬于業(yè)主委員會決定的事項，《物業(yè)管理條例》第十九條明確規(guī)定，業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。因此，前述決定超越法定職權(quán)，明顯違規(guī)。

　　最重要的，‘該決定無法執(zhí)行’，該決定其中一項內(nèi)容是“成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司”，裕華名苑小區(qū)共有業(yè)主562戶。

　　拋開超越職權(quán)不談，有限公司最多只能有50名股東，股份有限公司最多只能有200名股東，事實上，無法成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司。況且，此前已有業(yè)主明確反對，并聲明該決定對其不產(chǎn)生約束力，即反對的業(yè)主不可能主動或被動成為公司股東，所以，該決定根本無法執(zhí)行。

　　另外，業(yè)委會擅自成立自管小區(qū)也嚴(yán)重?fù)p害原告等業(yè)主的合法權(quán)益。剝奪了原告享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。

　　物業(yè)管理屬于專業(yè)性較強的工作，裕華名苑業(yè)委會一旦接管，但又沒有能力管理好小區(qū)物業(yè)，留給廣大業(yè)主的將是一個爛攤子，小區(qū)物業(yè)管理出了問題，小區(qū)業(yè)主將終日不得安寧。
為維護原告等業(yè)主的合法權(quán)益，還裕華名苑小區(qū)一個舒適‘安寧的環(huán)境，特向人民法院提起訴訟，請依法作出公正判決。

業(yè)委會：自管模式是多數(shù)業(yè)主的選擇

小區(qū)出委會在法庭應(yīng)訴

　　針對袁某某、趙某、劉某某三業(yè)主的起訴狀，被告——小區(qū)業(yè)委會進行了如下辯護：

　　一、原告起訴裕華名苑小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體對象錯誤、邏輯概念混淆不清，請求予以駁回。

　　起訴書中原告稱:“長沙市雨花區(qū)裕華名苑業(yè)主委員會(以下簡稱裕華名苑業(yè)委會)于2020年11月20日至27日，組織召開了小區(qū)第一次業(yè)主大會，并于同年11月30日發(fā)布公告稱，表決結(jié)果決定成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司、聘請物業(yè)項目經(jīng)理實行業(yè)主自行管理物業(yè)”。

　　1、原告明明知道本小區(qū)決定業(yè)主自行管理本小區(qū)物業(yè)，是根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條召開業(yè)主大會投票表決，行使的是業(yè)主共同決定權(quán)，并非業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，因此，原告訴訟裕華名苑業(yè)主大會、業(yè)委會主體對象明顯錯誤。

　　2、成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司，聘請物業(yè)項目經(jīng)理實行業(yè)主自行管理本小區(qū)物業(yè)的決定，不是長沙市雨花區(qū)裕華名苑小區(qū)業(yè)主大會作出的決定，也不是業(yè)主委員會作出的決定，是召開業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主投票表決，是業(yè)主共同意愿的真實表示，是根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條行使業(yè)主共同決定權(quán)；原告對設(shè)立業(yè)主大會(組織、機構(gòu))與召開業(yè)主大會(行使業(yè)主共同決定權(quán))兩者性質(zhì)根本不同的區(qū)別，完全對兩者之間的關(guān)系處于邏輯概念混淆不清。

原告方訴訟代理人

　　二、業(yè)主自行管理本小區(qū)物業(yè)有法律依據(jù)

　　1、《物權(quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。該法律規(guī)定業(yè)主通過召開業(yè)主大會表決，以少數(shù)服從多數(shù)的原則決定小區(qū)物業(yè)管理的模式，可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。因此，裕華名苑小區(qū)業(yè)主通過召開業(yè)主大會表決決定本小區(qū)自行管理有法可依。

　　需要說明的是，召開業(yè)主大會投票表決時，原告并沒有提出反對意見。并且，原告也沒有證據(jù)證明自身利益受到實質(zhì)性侵害。

　　2、《物權(quán)法》第八十一條特別強調(diào):“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。” 裕華名苑業(yè)主通過召開業(yè)主大會共同決定，不選擇聘請外來物業(yè)企業(yè)，選擇自行管理本小區(qū)物業(yè)是法律授予業(yè)主的權(quán)利，并且，之前的前期物業(yè)是建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　　召開業(yè)主大會表決內(nèi)容“成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司，聘請項目經(jīng)理實行業(yè)主自行管理物業(yè)/選聘物業(yè)公司管理小區(qū)物業(yè)。”的選項中，眾業(yè)主決定選擇了“成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司，聘請項目經(jīng)理實行業(yè)主自行管理物業(yè)。”沒有選擇外聘物業(yè)企業(yè)。

　　三、裕華名苑小區(qū)工商注冊自管物業(yè)公司合法沒有法律禁止

　　1、《中華人民共和國公司法》《公司登記管理條例》規(guī)定有限責(zé)任公司工商注冊登記人數(shù)不超過五十人，推薦部分業(yè)主代表進行工商注冊登記，其他人是實際意義上的隱形股東，并不違反公司登記規(guī)定，更沒有法律禁止。如果違反規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)由市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)處理，不屬于本案審理范疇，更何況召開業(yè)主大會投票表決時，原告并沒有提出反對意見，即使提出反對意見，也得遵守以少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　2、通過召開業(yè)主大會，業(yè)主共同決定“成立屬于全體業(yè)主的物業(yè)公司，聘請項目經(jīng)理實行業(yè)主自行管理物業(yè)”。為了依法依規(guī)落實《物權(quán)法》第八十一條業(yè)主自行管理小區(qū)，需要設(shè)立具有法人資格實體機構(gòu)進行管理，而業(yè)主大會、業(yè)主委員會屬于非法人組織。如果不辦理工商注冊業(yè)主自管的物業(yè)公司采用企業(yè)形式管理小區(qū)，請問原告：怎么落實《物權(quán)法》第八十一條業(yè)主自行管理小區(qū)？怎么簽訂用工合同？怎么簽訂分包合同？怎么給員工買五險？怎么按章納稅?怎么進行內(nèi)部有效管理？……。

　　四、開發(fā)商聘請的物業(yè)企業(yè)對抗業(yè)主的共同決定拒不撤離本小區(qū)違法

　　 1、原告訴稱業(yè)主委員會組織人員強占物業(yè)服務(wù)中心。原告明明知道眾業(yè)主共同做出的決定，并且沒有投反對票，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主的共同決定，兩次通知前期物業(yè)公司撤離本小區(qū)，而前期物業(yè)公司違反《物權(quán)法》拒不撤離本小區(qū)，本屆業(yè)委會已經(jīng)對吉屋物業(yè)公司的違法行為進行了舉報。
原告不譴責(zé)吉屋物業(yè)公司拒不撤離本小區(qū)的違法行為，反而譴責(zé)廣大業(yè)主的共同決定，包括譴責(zé)業(yè)主委員會都是在顛倒是非混淆黑白。

　　五、是開發(fā)商聘請的前期物業(yè)公司把小區(qū)搞成了爛攤子

　　原告擔(dān)心自管小區(qū)成為爛攤子沒有事實依據(jù)。目前長沙有30多個自管小區(qū)，新聞媒體常有報道。答辯人認(rèn)為:原告擔(dān)心“爛攤子”是不正常的癔想。確確相反，正因為開發(fā)商聘請的前期物業(yè)公司只顧收錢，把咱們小區(qū)搞成了爛攤子，廣大業(yè)主才因此選擇了自行管理本小區(qū)物業(yè)。小區(qū)自管是《物權(quán)法》《民法典》認(rèn)可的，以少數(shù)服從多數(shù)共同決定本小區(qū)業(yè)主自行管理有法可依，因此，原告應(yīng)當(dāng)服從多數(shù)人的決定。

　　綜上所述，原告訴訟主體對象錯誤、概念混淆不清，請求駁回原告的訴訟請求。

　　由于此事較為復(fù)雜，法院沒有當(dāng)庭作出宣判！