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2021年樓市銷(xiāo)售額將再破17萬(wàn)億元

2021
12/30
14:32
證券日?qǐng)?bào)
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 房地產(chǎn)行業(yè)虛火褪去,高杠桿成過(guò)去式——

  2021年樓市銷(xiāo)售額將再破17萬(wàn)億元 房企加速縮表靜待春日

  2021年,房地產(chǎn)行業(yè)頗為不易。鏖戰(zhàn)一年,完成年度規(guī)模KPI的“雄心壯志”不再,“活下去”才是新的目標(biāo)。

  這一年,清查經(jīng)營(yíng)貸、集中供地、房貸排隊(duì)、降準(zhǔn)等新政接踵而至,全國(guó)祭出600多次調(diào)控政策;債務(wù)違約、利潤(rùn)下降、回款困難,資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三張表,張張都能讓房企掌舵人徹夜難眠;融資艱難、銷(xiāo)售遇冷、拿地乏力、裁員降薪、市值縮水,倒逼開(kāi)發(fā)商必須要在精細(xì)化管理上做文章……

  雖然走過(guò)了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷(xiāo)售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路,但可以預(yù)見(jiàn)的是,2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積有望再破17億平方米、銷(xiāo)售金額將再度超過(guò)17萬(wàn)億元。

  回顧過(guò)去一年,隱藏在周期性波動(dòng)中,種種不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)模式逐漸被“破”,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清確“立”,看似夜寒且長(zhǎng),但中國(guó)城鎮(zhèn)化空間尚在,行業(yè)仍有機(jī)會(huì),地產(chǎn)商縮表陣痛之后,規(guī)模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)正相關(guān)的未來(lái)已至。

  樓市虛火褪去韌性未失

  “房住不炒”“因城施策”樓市調(diào)控主旋律沒(méi)變,集中供地、整治“學(xué)區(qū)房”炒作、清查經(jīng)營(yíng)貸、二手房指導(dǎo)價(jià)、限跌令、規(guī)范租賃市場(chǎng)建設(shè)、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)……種種新政為行業(yè)發(fā)展指引方向。

  當(dāng)2020年8月份祭出的“三道紅線”融資新規(guī)落實(shí),站在地產(chǎn)大周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,重視“規(guī)則”的房企不敢再賭,立即將回籠資金調(diào)整為第一要?jiǎng)?wù)。

  “年初時(shí),集團(tuán)要求符合拿預(yù)售證條件的項(xiàng)目盡快入市,不再為抬升預(yù)售價(jià)而與相關(guān)部門(mén)博弈,虧錢(qián)也要快出。”某房企西北區(qū)域操盤(pán)手向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,營(yíng)銷(xiāo)條線每天都將銷(xiāo)售數(shù)據(jù)報(bào)給集團(tuán),KPI考核也不再僅僅是銷(xiāo)售額,對(duì)回款節(jié)點(diǎn)卡得更緊。隨之而來(lái)的是,深圳、杭州、西安等城市學(xué)區(qū)房一房難求,“萬(wàn)人搖”、打新熱等現(xiàn)象頻出。而在這一窗口期,供貨系統(tǒng)靈活的房企忙于搶回款“落袋為安”,率先儲(chǔ)備了“糧草”。

  “上半年,購(gòu)房者積極上車(chē),熱點(diǎn)城市成交熱度持續(xù)加溫。”第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹,但7月份起,調(diào)控不斷加碼,信貸持續(xù)收緊、房貸利率上浮、銀行放款時(shí)間拉長(zhǎng)等收緊政策頻出,市場(chǎng)仿若“一日入冬”,“金九銀十”也慘淡收?qǐng)?,?1月份,樓市基本上已探至谷底。

  今年4月27日,廣州打響了一線城市集中供地第一槍,首次試水賣(mài)地收入達(dá)900億元,此后,22城一年賣(mài)三次地的集中供地拉開(kāi)帷幕。歷時(shí)3個(gè)月,首輪集中供地收官,土地價(jià)款總計(jì)1.05萬(wàn)億元,綜合溢價(jià)率14.7%。

  忙于搶地的房企卻開(kāi)始后悔了。5月中旬,濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾表示,“最近在杭州集中土地出讓中,共獲取5塊土地,在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下,公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大,要努力做到1%至2%的凈利潤(rùn)水平。”

  戚金興的話道破了部分地產(chǎn)商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境,在行業(yè)毛利率不斷下行的趨勢(shì)下,如此拿地獲利太薄。而第二輪集中供地開(kāi)啟時(shí),樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)冷,市場(chǎng)環(huán)境大變。由此,22城二次集中供地,30%地塊流拍,平均土地溢價(jià)率僅為4%,國(guó)企、地方平臺(tái)企業(yè)成為拿地主力軍,民營(yíng)房企縮減投資,在土地市場(chǎng)鮮有斬獲。時(shí)至今日,第三輪集中供地正在進(jìn)行中,除杭州有回暖跡象外,房企在其他城市拿地情緒依舊不高。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,2021年年內(nèi)全國(guó)百城賣(mài)地金額為4.05萬(wàn)億元,同比下降7.4%。自三季度購(gòu)房者觀望情緒漸濃,樓市銷(xiāo)售急轉(zhuǎn)直下后,“低迷”同樣成為土地市場(chǎng)的主旋律。

  在這一場(chǎng)“由火至冰”的反轉(zhuǎn)大劇中,歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)整,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火褪去,但韌性未失。12月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2021年前11個(gè)月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額突破161667億元,同比增長(zhǎng)8.5%;銷(xiāo)售面積158131萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4.8%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),基于2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積176086萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售額為173613億元,今年不僅將再破“雙17”,甚至可能創(chuàng)出新高。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì),若維持同比上漲2.5%的水平,2021年全年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積就有望創(chuàng)下“雙18”的歷史新高,即銷(xiāo)售面積有望達(dá)到18億平方米,銷(xiāo)售額有望達(dá)到18萬(wàn)億元。

  不過(guò),北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志對(duì)此持不同意見(jiàn)。他認(rèn)為,全年商品房銷(xiāo)售額難以突破18萬(wàn)億元。陳志向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,由于房產(chǎn)交易周期較長(zhǎng),銷(xiāo)售數(shù)據(jù)一般會(huì)滯后于市場(chǎng)表現(xiàn),當(dāng)下樓市去化速度仍舊較慢。不過(guò),樓市正回歸常態(tài),市場(chǎng)主體正在被“放活”,預(yù)計(jì)接下來(lái)新房市場(chǎng)將由筑底逐漸回穩(wěn)。

  房企加速縮表進(jìn)程

  年均增長(zhǎng)萬(wàn)億元的市場(chǎng),曾激勵(lì)著地產(chǎn)商們跑馬圈地。彼時(shí),大部分房企憑借“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的“三高模式”撬動(dòng)了規(guī)模擴(kuò)張,杠桿率幾乎決定了規(guī)模座次。而在這種規(guī)則下,無(wú)論股東或投資人,都必然追求收益最大化,追逐加杠桿、擴(kuò)規(guī)模。

  在2021年,一切都不一樣了。2020年下半年以來(lái),“三道紅線”、貸款集中管理等新政發(fā)力,金融機(jī)構(gòu)削減投入地產(chǎn)行業(yè)的金融資源,以至今年成為房地產(chǎn)行業(yè)金融側(cè)供給改革威力盡顯的一年。出于中長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展和短期再融資訴求,房企普遍加速縮表進(jìn)程,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入風(fēng)險(xiǎn)出清周期。

  繼續(xù)沉浸在擴(kuò)表蒙眼狂奔美夢(mèng)中的某龍頭房企,看錯(cuò)了趨勢(shì),沒(méi)有意識(shí)到“政策+市場(chǎng)”的巨變,是一盤(pán)自上而下打破開(kāi)發(fā)商依賴高杠桿擴(kuò)張模式、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的宏大棋局。如今,這家手握3000億元現(xiàn)金,聲稱無(wú)任何財(cái)務(wù)問(wèn)題的地產(chǎn)商,已經(jīng)履行不了擔(dān)保義務(wù)。

  縮表更直接的表現(xiàn)為降債務(wù)、控杠桿,以及去金融化。率先感受到切膚之痛的是泰禾集團(tuán)。作為第一個(gè)有公開(kāi)債務(wù)違約的市值曾達(dá)千億元房企的掌舵人,從2020年4月26日被列入失信被執(zhí)行人名單至今,黃其森感慨良多。

  “客觀地講,在擴(kuò)張過(guò)程中,步子邁大了,管理沒(méi)能跟上。”黃其森在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)反思到,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露,金融機(jī)構(gòu)在降低預(yù)期,“不同項(xiàng)目采取不同的解決方案,雖然比較難,一步步走。”

  在“融資艱難、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)冷”的兩難格局下,步泰禾集團(tuán)后塵者相繼在2021年出現(xiàn)。“財(cái)務(wù)狀況惡化及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不斷爆發(fā),出現(xiàn)違約的房企中,不乏全國(guó)行業(yè)排名前列或者區(qū)域龍頭公司。”李想稱,行業(yè)基本面以及部分房企正經(jīng)歷著“至暗時(shí)刻”。

  “在過(guò)去,很多人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)將長(zhǎng)期單邊上行。對(duì)房企而言,把自身規(guī)模做大、加快發(fā)展速度,就會(huì)不斷變強(qiáng)。但2021年的房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著20多年未出現(xiàn)的大變革,這種變革已經(jīng)將對(duì)房地產(chǎn)的舊有認(rèn)知一一打破。”李想表示。

  為了活下去,開(kāi)發(fā)商不得不做出改變。根據(jù)上市房企半年報(bào),截至2021年6月底,百?gòu)?qiáng)上市房企有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)4.2萬(wàn)億元,同比增速轉(zhuǎn)正為負(fù),達(dá)到-0.9%,終結(jié)了2018年至2020年杠桿激進(jìn)擴(kuò)張的時(shí)代。同期,百?gòu)?qiáng)上市房企中,綠檔企業(yè)增加7家,黃檔企業(yè)減少4家,紅檔企業(yè)減少3家。

  在去杠桿過(guò)程中,資產(chǎn)端必然發(fā)生變化,投資、開(kāi)工下降,再疊加前期高地價(jià)拿地的情況,導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績(jī)受到重大沖擊成為必然。

  但縮表并不意味著馬上能熬過(guò)冬天。10月初,自恒大債務(wù)違約后,花樣年等房企接連公告美元債違約,部分內(nèi)資房企信用評(píng)級(jí)被不斷下調(diào),面對(duì)信用危機(jī)襲來(lái),能否解決短期流動(dòng)性困難是地產(chǎn)商存活的關(guān)鍵之戰(zhàn)。11月份以來(lái),回購(gòu)債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣(mài)資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期……上市房企多措并舉籌集資金,以緩解中短期債務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)困局。

  “企業(yè)端目前看到的利好現(xiàn)象更多集中在前期財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè),對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)已暴露或風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)依然面臨較高的資金壓力。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,即便近期金融政策有所調(diào)整,部分房企融資開(kāi)始解凍,但風(fēng)險(xiǎn)的出清還在進(jìn)行中。對(duì)此,陳志也認(rèn)為,優(yōu)質(zhì)房企綠燈放行,高風(fēng)險(xiǎn)房企紅燈禁止,風(fēng)險(xiǎn)出清將會(huì)貫穿明年全年。

  最壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去?

  縮短出清周期抑或財(cái)務(wù)縮表,仍是部分陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企要直面的挑戰(zhàn)。“這些房企的‘至暗時(shí)刻’仍在繼續(xù),何時(shí)能走出困境,這個(gè)過(guò)程仍待時(shí)日。”李想稱,這種巨變當(dāng)然會(huì)伴隨陣痛,但陣痛過(guò)后,將會(huì)是更為健康穩(wěn)健的行業(yè)未來(lái)。

  在前不久舉行的“2021年業(yè)務(wù)交流會(huì)”上,最早喊出“活下去”的萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席郁亮,已表明對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。他多次提及,要“珍惜錢(qián)”“賺小錢(qián)”,熬過(guò)行業(yè)陣痛期。

  余音猶存,轉(zhuǎn)機(jī)似乎正在來(lái)臨。11月初,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)后,招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企均表示,近期計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

  12月5日,碧桂園官微披露,擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品;同日,金地集團(tuán)“長(zhǎng)城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲準(zhǔn)發(fā)行,擬于2022年初上市。12月6日,龍光集團(tuán)宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類(lèi)證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

  《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,進(jìn)入12月份以來(lái),7天內(nèi)便有多家民營(yíng)房企釋放融資計(jì)劃,同時(shí),房企多筆ABS融資申請(qǐng)均已得到監(jiān)管層回應(yīng)。閉緊的融資大門(mén)似有開(kāi)啟跡象,絲絲帶有暖意的信號(hào),給了部分房企喘息機(jī)會(huì)。

  緊接著,央行降準(zhǔn)釋放1.2萬(wàn)億元,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意味著銀行貸款額度增加,一二線城市樓市有望止跌企穩(wěn)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)百城的二手房銀行放貸周期11月份整體已縮短五天,居民端的房貸問(wèn)題正在解決,這無(wú)疑有利于房企加速資金回籠。

  利好信號(hào)接踵而至。12月中下旬,央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》,鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù),重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

  在中指研究院看來(lái),該《通知》將加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。當(dāng)房企出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件或處于流動(dòng)性危機(jī)的邊緣時(shí),及時(shí)處置項(xiàng)目資產(chǎn)是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段,可以起到一舉三得的作用:一是幫助出險(xiǎn)企業(yè)快速回籠資金,降低債務(wù)壓力;二是保證項(xiàng)目后續(xù)順利建設(shè)完工,按期交付;三是并購(gòu)方可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

  在潘浩看來(lái),《通知》中“穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)并購(gòu)貸款”的表態(tài),對(duì)穩(wěn)健型房企介入解決風(fēng)險(xiǎn)房企的問(wèn)題有一定裨益,風(fēng)險(xiǎn)房企有機(jī)會(huì)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)、處置資產(chǎn)、引入投資、加速銷(xiāo)售等多方面手段共同解決面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及防止風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大。

  “近期,隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折,我個(gè)人認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了,流動(dòng)性危機(jī)將得到有力控制,房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上可以避免此前大家所擔(dān)心的硬著陸。” 安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2022年投資策略會(huì)上表示,隨著去杠桿措施的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)走到了盡頭,在現(xiàn)有調(diào)控條件下,原有模式難以為繼。

  在精細(xì)化管理上做文章

  “未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能面臨第三次調(diào)整,其標(biāo)志是存貨周轉(zhuǎn)率、杠桿率被迫下降。”高善文進(jìn)一步表示,下一階段,房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式將轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)、精細(xì)控制。

  藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言,地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)水平持續(xù)壓縮,將催生土地市場(chǎng)發(fā)生重大變化,呈現(xiàn)變量、增量與存量市場(chǎng)共存的狀態(tài)。未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模重不重要?“也重要,但不是最重要。規(guī)模和ROE要正相關(guān),如果ROE達(dá)不到應(yīng)有水平,一味追求所謂規(guī)模,那是背道而馳。”

  天風(fēng)證券也在一份研報(bào)中表示,只有破除激進(jìn)的粗放模式,才能確立平穩(wěn)健康的發(fā)展觀。

  或許,2021年將成為房地產(chǎn)行業(yè)新舊發(fā)展動(dòng)能交替的轉(zhuǎn)折點(diǎn),2022年有望成為房地產(chǎn)新周期的起點(diǎn),歷經(jīng)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清和政策引導(dǎo),新一年的到來(lái)或?qū)⒔o房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

  對(duì)此,天風(fēng)證券表示,新周期的特點(diǎn)為波動(dòng)減小、時(shí)間拉長(zhǎng)、城市分化。從目前的政策表態(tài)來(lái)看,需求和供給端的支持力度加大,對(duì)“失速”的基本面進(jìn)行托底,但考慮到風(fēng)險(xiǎn)事件的消化和購(gòu)房信心的恢復(fù)需要時(shí)間,銷(xiāo)售的恢復(fù)較以往時(shí)間也要長(zhǎng)一些,預(yù)計(jì)明年二季度企穩(wěn)。

  “新房的成交量大盤(pán)子短時(shí)間不會(huì)大幅變化,傳統(tǒng)賽道增長(zhǎng)速度將收縮,但區(qū)域間的發(fā)展不平衡依然讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的發(fā)展空間。”潘浩稱,城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間,在告別了高增長(zhǎng)預(yù)期、放下包袱后,行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。

  亦如張大偉所言,除了開(kāi)源節(jié)流、保持流動(dòng)性、安心賺小錢(qián),房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路,著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)。接下來(lái)是房企大洗牌的時(shí)刻,誰(shuí)的品質(zhì)更好,才能吸引用戶,在收縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹,贏得下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)票。

  經(jīng)過(guò)了2021年,未來(lái)的新房市場(chǎng)規(guī)模是否還能持續(xù)上漲,尚是問(wèn)號(hào)。但不得不說(shuō),后房地產(chǎn)時(shí)代的競(jìng)技場(chǎng),規(guī)模將不再是制勝法寶,金融供給側(cè)改革改變的是行業(yè)規(guī)則和發(fā)展模式,擺在房企眼前的是,認(rèn)清形勢(shì)、加速轉(zhuǎn)變,才有機(jī)會(huì)熬過(guò)冬天。

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