中國新報(bào)湖南訊（記者 陳斌 ）長沙市天心區(qū)興威名城“地下車位”官司昨天進(jìn)行了繼續(xù)開庭。 5月25日上午，因?yàn)殚_發(fā)商方訴訟代理人準(zhǔn)備不足，第一次開庭被迫擇期再審。6月1日下午， 在民法典頒布后，這起備受長沙市民關(guān)注的“地下車位官司”再度開庭。
法官表示：此次庭審對停車位不再進(jìn)行確權(quán)登記，只進(jìn)行租賃合同糾紛的審理。而庭審中，有無人防工程成了庭審爭議焦點(diǎn)。
開發(fā)商方：反駁物業(yè)、業(yè)委會(huì)“棟證”說
6月1日的庭審在民庭第八庭進(jìn)行，
在庭審中原告開發(fā)商方的訴訟代理人出示了6組證據(jù)，其中包括興威名城地下車庫管理協(xié)議，即開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理的協(xié)議約定，開發(fā)商催繳函等。分別證明擁有興威名城—201、—301（也就是負(fù)二層負(fù)三層車庫）的產(chǎn)權(quán)以及擁有
開發(fā)商的訴訟代理人說，興威名城一共198戶，從項(xiàng)目建成到2005年，出售了166戶，剩余32戶建筑面積為19534.55平方米，由開發(fā)商自持，并更新了新的產(chǎn)權(quán)證，2005年10月到2008年元月，開發(fā)商又陸續(xù)出售了上述·32戶房子中的12戶，其中包括2006年9月18日出售給唐品芳（業(yè)主委員會(huì)主任）的1701房。
截至目前，開發(fā)商剩余房屋數(shù)為20戶，建筑面積為17000多平方米，均有長沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行的書面記載。
該20戶明確包括—201、—301、—101這3個(gè)戶數(shù)，以及102，305等17個(gè)戶數(shù)，該20個(gè)戶數(shù)均為開發(fā)商的專有戶，與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理和任何第三方均無產(chǎn)權(quán)糾紛。
“經(jīng)過實(shí)測，興威名城實(shí)有面積與報(bào)建的面積符合，另外，興威名城產(chǎn)權(quán)又進(jìn)行了變更，包括夾層和加建的陽臺。建筑面積增加至45181.02平方米，這個(gè)建設(shè)變更基本符合規(guī)劃審批、圖紙要求。
—201、—301、—101為獨(dú)立戶數(shù)，均屬于開發(fā)商。
被告律師：開發(fā)商“大證”不能反應(yīng)真實(shí)情況
長沙市涂新名城物業(yè)管理有限公司、長沙市天心區(qū)芙蓉南路名城業(yè)主委員會(huì)（ 被告）之質(zhì)證意見 ：
一、對開發(fā)商《房屋產(chǎn)權(quán)證》其登記表的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明目的均不予認(rèn)可。理由如下：開發(fā)商第一組證據(jù)，署期于2005年6月21日，屬于《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》有效期間的初始登記證（俗稱“大證”），那時(shí)辦大證時(shí)，不要求對共有部分作區(qū)分記載，小區(qū)項(xiàng)目的全部建筑面積（包括共有部分的面積）都是辦在開發(fā)商的名下，即先初始登記為開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)（這屬于名義上的登記，不反映變化中的當(dāng)今實(shí)際權(quán)屬狀況）。
從2008年7月1日《房屋登記辦法》施行之日起，才在法律技術(shù)層面要求將共有部分作區(qū)分記載。開發(fā)商提供的這個(gè)大證，便也把項(xiàng)目的階段性剩余的全部建筑面積（包括共有部分的面積）都辦在自己名下。因?yàn)?，?xiàng)目實(shí)際測繪總建筑面積為45181.01㎡，實(shí)際總登記面積為45180.99㎡。
法律依據(jù)如下：
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。
集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。
《房屋登記辦法》第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
該“大證”依法無效。直言之，一旦發(fā)生轉(zhuǎn)讓分割，“大證”就無效。開發(fā)商已出售案涉小區(qū)的專有住宅，相應(yīng)權(quán)屬發(fā)生了變更，原初始登記的權(quán)證不能反映當(dāng)前真實(shí)權(quán)屬狀況，應(yīng)以當(dāng)前的權(quán)屬登記為準(zhǔn)。
另外，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)最新的查詢結(jié)果表示，項(xiàng)目車庫不在開發(fā)商享有單獨(dú)所有權(quán)證的范圍；當(dāng)今時(shí)期并沒有登記為開發(fā)商的專有部分，芙蓉南路名城項(xiàng)目的車庫沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
原告不是車庫的專有權(quán)利人，其不僅無權(quán)處分項(xiàng)目負(fù)二層、負(fù)三層車庫的所有權(quán)和使用權(quán)，而且，其以合同方式擅自處分共有停車場的行為也違反了《物權(quán)法》第70條、第72條以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條等強(qiáng)制性規(guī)定。
原告依法無權(quán)收取所謂車位費(fèi)（實(shí)質(zhì)是車位租金）。
庭審：人防工程成焦點(diǎn)，原告訴訟代理人回避
在庭審中，原告開發(fā)商的訴訟代理人稱-101，-201，-301（即負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層）歸開發(fā)商享有占有、處分、使用、收益的權(quán)力。
被告律師稱負(fù)一層即入戶層（包括會(huì)所和入戶通道），負(fù)二層為架空層，負(fù)三層包括地下人防工程時(shí)，如果負(fù)一層屬于開發(fā)商，請問入戶通道也都是開發(fā)商的，那么小區(qū)業(yè)主從哪里進(jìn)出小區(qū)呢？原告訴訟代理人沒有正面回應(yīng)。
此案的主審陳法官表示，此案的車位歸屬并不在法院審理之中，此次庭審只負(fù)責(zé)合同租賃糾紛的審理。
長沙自管小區(qū)，在一些業(yè)主中贏得網(wǎng)紅小區(qū)稱號的東成大廈業(yè)主委員會(huì)主任談俊庭后，特意致函天心區(qū)法院及主審陳法官。提出興威名城業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)方律師在法庭上出示的三份竣工圖，第一份是屬于國家的地下人防工程，第二份是屬于共有的架空層，第三份是業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的公共入戶層。
根據(jù)規(guī)定，這三層房產(chǎn)都不可以從初始登記證上分割出去，除非開發(fā)商“本領(lǐng)通天”。
”原告完全可以拿著初始登記證去不動(dòng)產(chǎn)管理中心進(jìn)行分割轉(zhuǎn)移，辦理專屬于原告的產(chǎn)權(quán)證(分證)，把涉案房產(chǎn)辦理到自己的名下。為什么不去辦?屬于國家產(chǎn)權(quán)的人防工程能把產(chǎn)權(quán)分割到原告名下嗎?架空層能辦到原告名下嗎?入戶層能辦到原告名下嗎?“談俊質(zhì)疑道：屬于國家財(cái)產(chǎn)和共有財(cái)產(chǎn)的人防工程、架空層、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的入戶層，原告有資格拿出來對外出租嗎?別人的房產(chǎn)開發(fā)商能拿出去出租嗎?
6月日下午5時(shí)40分左右，此案一審?fù)徑Y(jié)束，由于此事復(fù)雜、跨度時(shí)間較長，法官?zèng)]有當(dāng)庭宣判！
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