（資料圖片）建設(shè)中的武漢綠地中心大樓。圖/中新
武漢綠地：“中國第一高樓”停工風波
本刊記者/蘇杰德
發(fā)于2019.12.16總第928期《中國新聞周刊》
一條滿是銹跡的鋼鐵橫梁，懸在475米高的武漢綠地中心大樓樓頂，這里是武漢之巔。從這個高度俯瞰，長江自西向東穿過一座座大橋，整個武漢城盡收眼底。
不過，這個武漢之巔的處境最近卻有些“尷尬”。一個月前，10月30日，承建方中建三局的一張“催款單”讓其處于風口浪尖：“因業(yè)主欠付我司巨額工程進度款，已造成我司資金無法正常周轉(zhuǎn)，被迫即日起對項目實行全面停工。”中建三局所說的業(yè)主，是國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團。
這個被催款的武漢綠地中心，身份很獨特，它曾經(jīng)有個代號叫武漢綠地636——摩天大樓的名字后面會配上建設(shè)高度的數(shù)字，這是其區(qū)別其他建筑的獨特標簽，這個最初的設(shè)計高度比中國第一、世界第三高樓——上海中心還高了4米，有意爭奪“中國第一高樓”。
武漢綠地中心是國內(nèi)摩天大樓“野蠻生長”年代的一個縮影。過去10年，各城市爭相推出摩天大樓計劃，設(shè)計高度不斷刷新。武漢綠地636之后，還有蘇州中南729、長沙遠大838等。
不過，這些宏偉的計劃由于成本高昂，很多只留在了過往的文字報道中。武漢綠地中心，是近年來國內(nèi)摩天大樓“縮水”的樣本。去年，武漢綠地中心高度因為民用航空安全問題，最終高度被劃定在475米。從那時起，國內(nèi)摩天大樓建設(shè)高度不能高于500米成為一條看不見的“紅線”。
停工風波
中建三局發(fā)出的這份催款單，很快在網(wǎng)絡(luò)上廣泛傳播，引起極大關(guān)注。
“欠款方”綠地集團堪稱超高層愛好者，2005年建成其首座超高層——南京紫峰大廈后，先后在鄭州、西安、廣州等地攻城掠地。其中，武漢綠地中心可以說是綠地集團超高層事業(yè)的巔峰之作。這座摩天大廈坐落在武昌區(qū)和平大道上，距離長江大約200米，由曾主持設(shè)計迪拜塔等多個世界著名超高層的建筑設(shè)計團隊設(shè)計打造，預(yù)計總投資300億元，規(guī)劃設(shè)計高度636米，目標直指中國第一。
中建三局是中國建筑的全資子公司，總部位于武漢，先后參與了上海環(huán)球中心、北京中國尊、天津117大廈等二十多個城市的第一高樓建設(shè)。作為國內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)超高層施工方，中建三局擔任了武漢綠地中心的施工總承包方。
這次停工風波，將兩家國內(nèi)超高層建設(shè)領(lǐng)域佼佼者的“矛盾”擺上了桌面。業(yè)內(nèi)人士介紹，施工方不愿意再墊資背后，是因為武漢綠地中心的建成時間不斷延期，拉高了施工方的成本。
中天建設(shè)集團華南集團總工程師彭建良告訴《中國新聞周刊》，超高層建設(shè)，業(yè)主一般會按照節(jié)點付款，比如，在某個進度節(jié)點，業(yè)主支付進度款的70％，剩下的30％由施工方承擔。如果業(yè)主沒有按節(jié)點付款，施工方墊資額度太大，會影響公司利潤。
2010年，綠地集團耗資約54億元拍得武昌濱江地塊，至今已經(jīng)有近10年的時間，時任綠地集團武漢房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李明2013年接受媒體采訪時表示，該項目預(yù)計在2016年實現(xiàn)工程主體結(jié)構(gòu)封頂。但是，直到今年1月，武漢綠地中心才實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，比預(yù)想的晚了三年。
雖然建設(shè)周期增長，但武漢綠地中心的“個子”卻變矮了，建筑規(guī)劃高度從636米削減到475米。
一位曾經(jīng)在綠地集團工作過的律師告訴《中國新聞周刊》，武漢綠地中心項目其實早就面臨不確定性，兩年前就已經(jīng)顯露了端倪。
2017年新年后，武漢綠地限高風聲漸起。幾個月后，當武漢綠地中心建設(shè)高度接近500米的時候，建設(shè)停滯了下來。7月，武漢市城管委下發(fā)督辦函，要求暫停項目建設(shè)，按照航行評估結(jié)果要求對施工塔吊等相關(guān)設(shè)施進行整改，務(wù)必使其高度不得超過500米。
接近武漢綠地中心的張良（化名）告訴《中國新聞周刊》：“那一年高度未確定的時候，綠地集團很著急，想辦法協(xié)商這個事情，一次又一次向相關(guān)部門寫報告。”
不過，綠地集團的努力并沒有改變被限高的命運。對于限高的具體依據(jù)，直到一年后才正式給出。2018年7月，武漢市國土規(guī)劃局做出統(tǒng)一回復(fù)，依據(jù)民航中南局2015年出臺的《民航中南地區(qū)民用機場凈空航行評估管理辦法》，該辦法明確：機場凈空保護區(qū)域包括“機場障礙物限制面”及“機場航行服務(wù)程序保護區(qū)”，其中“機場航行服務(wù)程序保護區(qū)”是以機場基準點為圓心，半徑55公里范圍構(gòu)成的區(qū)域。按其管控要求，武漢天河機場凈空保護區(qū)域基本覆蓋武漢全市域范圍。
大樓限高的“靴子”落地之后，武漢綠地中心的規(guī)劃需要重新更改，原本的頂部設(shè)計也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。
武漢市自然資源和規(guī)劃局對《中國新聞周刊》回復(fù)，武漢的綠地中心、周大福中心等項目，其建筑海拔高度全部控制在500米之內(nèi)，“安全因素是他們高度調(diào)低的主要原因。”
這時，武漢綠地中心建設(shè)已經(jīng)進入后期。建設(shè)高度從636米一下變?yōu)?75米，這么大的變更對于每個參與方來說，不啻為嚴重的打擊。武漢綠地中心的設(shè)計單位——華東建筑設(shè)計研究院總院高級建筑師胡建文發(fā)文稱：“當超高層的凌云之志遭遇航空限高，就如同從云端跌落至眾生，其折翼之痛，是每個參與者所不忍承受的，這并不純?nèi)粸槠湓?jīng)的高度，更為所有人付諸心血澆灌的作品令人難以割舍的光芒匯聚。”
不過，超高層航空限高不是近些年才有。中建三局國際工程公司（大項目管理公司）總工程師、中國尊項目執(zhí)行總工程師許立山對《中國新聞周刊》表示，一些城市的超高層，在航線上最初可能沒有限制，比如，超高層在南邊修建，飛機航線在北邊，原本不會受航空限高要求，但是現(xiàn)在南邊也通航線了，就帶來了限高的問題。
在他看來，城市發(fā)展是動態(tài)的，而超高層建設(shè)周期很長，從企業(yè)拿地到商戶真正入駐，往往超過10年。如此長的時間跨度里，城市格局和功能都會發(fā)生變化，“城市對超高層建筑有一些規(guī)劃調(diào)整，我覺得也正常。”
資金鏈驟緊
對于綠地來說，大樓高度的縮水直接打亂了公司之前的計劃。
張良告訴《中國新聞周刊》，這給綠地集團也帶來了明顯的經(jīng)濟損失和品牌影響。
2015年，萬豪國際酒店集團旗下高端酒店麗思卡爾頓酒店宣布，將入駐武漢綠地中心，這將是麗思卡爾頓在中國的第七家店。頂著中國第一高樓的光環(huán)，武漢綠地中心吸引了眾多客戶簽約。但是，高度減少之后，這座摩天大樓的價值被認為大大降低了。張良介紹，因為高度不符合合同約定，麗思卡爾頓認為綠地方面違約，取消了入駐計劃，這無疑給綠地集團帶來了經(jīng)濟損失。作為替代方案，綠地集團將改為運營自有品牌酒店。
酒店下方的商務(wù)辦公區(qū)也遇到了類似問題。武漢綠地中心的設(shè)計單位，華東建筑設(shè)計研究院總院高級建筑師胡建文今年發(fā)文稱，武漢綠地中心項目團隊將面對因塔樓被砍掉160米而產(chǎn)生的一系列建筑變更難題，以前按636米高度銷售的數(shù)千萬元一套的“總裁公寓”等，亦將面臨巨大的尷尬。
被打亂的招商運作，加劇了開發(fā)商的資金壓力。這次停工風波后，綠地集團的資金狀況也引發(fā)了關(guān)注。這兩年的綠地，以“高負債”而聞名。上市公司半年報顯示，截至今年上半年，綠地集團資產(chǎn)負債率87.46％，相比去年略有下降，但仍然維持高位。值得注意的是，今年上半年，綠地集團經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額80.83億元，去年同期這個數(shù)字是259.23億元，公司解釋是因工程款支付增加。中建三局的“催款單”發(fā)生在今年10月，如果綠地集團要支付相關(guān)款項，公司經(jīng)營現(xiàn)金流出量還將增大。
針對綠地，聯(lián)合信用評級有限公司的評估報告稱：截至2018年底，公司房地產(chǎn)在建規(guī)模大，且規(guī)模迅速擴張的建筑板塊資金需求大，或?qū)举Y金形成一定占用，后續(xù)公司將面臨一定的資本支出壓力。
此外，武漢綠地中心采用的仍然是傳統(tǒng)的施工總承包模式，這種模式下，工程體量大、分包多、協(xié)調(diào)組織難的問題非常突出。一位參與過武漢綠地中心的中建三局設(shè)計院的負責人介紹，在建設(shè)過程中，“各搞各的，各方都是在等靠要”，導(dǎo)致工程效率低下。
武漢市自然資源和規(guī)劃局告訴《中國新聞周刊》，在超高層建筑實施過程中，工期可能達不到預(yù)期，與投資方、施工方等多方面因素有關(guān)。此外，武漢的建筑項目施工中還會出現(xiàn)更為復(fù)雜的“武漢地理特色”問題，比如汛期時地下室不可施工；水系豐富，地質(zhì)情況復(fù)雜；天氣非常炎熱，夏季施工時間有嚴格限制等。
不過，在前述曾在綠地工作的律師看來，武漢綠地中心建設(shè)進度不理想，主要不是技術(shù)原因，也不是設(shè)計問題或者是政策因素，根本原因還是資金鏈問題。他介紹，綠地集團在西安等地的摩天大樓也有這種風險。2017年2月，綠地在西安的投資清單上，有一座高501米的超級地標“七彩琉璃塔”，這座摩天大樓后來的規(guī)劃建設(shè)高度又升到588米。不過，西安的這座摩天大樓目前也進展緩慢。
世界高層建筑與都市人居學(xué)會公布的數(shù)據(jù)顯示，中國正在建設(shè)和已經(jīng)建設(shè)完成的超高層20強名單中，尚未建成的摩天大樓有5座，其中兩座屬于綠地集團。對標武漢綠地中心，這兩個綠地超高層投資也需要上百億元的資金。
但雪上加霜的是，最近一兩年，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了轉(zhuǎn)變，熱衷超高層建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了資金壓力增大。中建八局總承包公司首席專家趙麗告訴《中國新聞周刊》，企業(yè)依賴貸款建設(shè)超高層項目，國家房地產(chǎn)開發(fā)信貸收緊之后，給企業(yè)資金鏈帶來很大風險。
超高層爛尾
對于國內(nèi)超高層來說，雖然官方文件規(guī)定高度100米以上就可以稱之為超高層，但對于業(yè)內(nèi)人士來說，不超過300米都不好意思稱為超高層，這種現(xiàn)象也是近些年才出現(xiàn)。
上世紀70年代之前，漢口41米高的水塔一直是武漢建筑的最高點。對于武漢來說，城市天際線高度不斷刷新也就是近30年的事情。武漢超高層在上世紀90年代進入200米時代，直到2010年，武漢民生銀行大廈以336米之高，跨越300米的坎。從100米到300米，每10年為一個階梯。
但是，從2010年后，武漢超高層高度提升明顯加快，以武漢綠地中心636米的方案出爐為標志，超高層建設(shè)按下了快進鍵。
不只是武漢，各大城市都刮起了摩天大樓熱。世界高層建筑與都市人居學(xué)會官網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，包括在建、已經(jīng)建成和有規(guī)劃的超高層，國內(nèi)300米以上的超高層有464座，這個數(shù)據(jù)超過全球的三分之一。
超高層建設(shè)高度你追我趕，一位超高層行業(yè)資深建筑工程師告訴《中國新聞周刊》，“像武漢綠地中心，有點爭高，它本來設(shè)計高度606米，但是上海中心在它之后要建設(shè)632米。綠地排第2位，這不行，綠地又把高度提到636米。”
不過，武漢綠地中心這個636方案并不保底，同城的王家墩CBD將建設(shè)660米高樓，而在長江對岸，一座707米高樓也在規(guī)劃中。
放眼全國，各大城市隔空喊話，紛紛提出了超乎想象的摩天大樓高度。青島曾提出，計劃建設(shè)一座777米的摩天大樓；在長沙，遠大集團拿出838米的天空之城項目，將要挑戰(zhàn)世界第一高樓迪拜塔，但已經(jīng)被無限期擱置，如今還是大水坑。
中天建設(shè)集團華南集團總工程師彭建良介紹，建設(shè)超高層，政府可能會有一定優(yōu)惠，“比如這里建設(shè)超高層，在其他地方土地出讓會有優(yōu)惠。”
《南方周末》曾報道，摩天大樓建設(shè)周期長、成本高，注定是個虧本生意。綠地作為“摩天大樓專業(yè)戶”，其拿地邏輯在于，通過幫助政府建設(shè)地標性建筑，低成本拿到住宅等土地。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，超高層本意是為了最大化的利用土地資源，但實際帶來了能源的浪費，也帶來了建筑使用成本的提高，對于非一線城市的非稀缺地段，沒有太大必要做超高層。
“超高層建筑在城市發(fā)展建設(shè)中具有一定的優(yōu)越性和必要性，但其技術(shù)復(fù)雜、投資巨大，日常管理運營成本高，還會造成一定的環(huán)境壓力。” 武漢市自然資源和規(guī)劃局對《中國新聞周刊》表示，隨著生態(tài)科技的發(fā)展，智能建筑、生態(tài)建筑、綠色建筑等更應(yīng)成為城市規(guī)劃關(guān)注的方向，“高”將不再是唯一的地標。
然而，最終這些雄心勃勃的計劃能夠落地的少之又少。
上述資深建筑師透露，目前尚未投入使用的大樓，基本上都是結(jié)構(gòu)做了一多半或已經(jīng)封頂，包括沈陽寶能、天津117、成都綠地等。天津117是典型的一個案例，2008年打樁建設(shè)至今已經(jīng)11年了，至今還沒有投入使用。在實踐中，投資方會根據(jù)實際情況隨時調(diào)整投資方向，以保證大樓能順利完工，不至于真正爛尾。但是，如果一棟樓被真正停掉，不僅是一種資源浪費，也會是沉重的債務(wù)負擔。
國內(nèi)目前真正交付、高度超500米的大樓并不多。去年，位于北京的中國尊初步交付，這座528米的摩天大樓將成為中信集團的總部所在地。這是國內(nèi)第四座交付高度超500米的摩天大樓，其他三座分別在上海、廣州和深圳。
值得注意的是，武漢綠地中心去年建設(shè)高度被定格在475米的時候，國內(nèi)近10座原本規(guī)劃建設(shè)高度超過500米甚至600米的摩天大樓，也紛紛把高度下調(diào)到了500米以下。
500米是否已經(jīng)成為了超高層建筑新的紅線？許立山告訴《中國新聞周刊》，在2018年年中，國家開始對超高層建筑高度有一個控制要求，“一開始我們也不知道不能做這么高了，不清楚是否有明確的文件或者規(guī)定，在與設(shè)計院溝通和實際建設(shè)過程中，才了解到這條500米的線”。
超高層開始降溫，市場環(huán)境也隨之變化。過去，業(yè)主比施工方更有話語權(quán)，施工方為了推動工程建設(shè)往往會墊付資金，但如今情況也開始改變。一位資深建筑師坦言，“基于當下經(jīng)濟環(huán)境，對于要墊資到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)某邔禹椖?，我所在的建設(shè)公司基本不會再接手。”
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